Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – potocznie zwane „świadectwem energetycznym” – to dokument pokazujący, ile energii potrzeba do ogrzewania, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i oświetlenia w danym budynku lub lokalu. Od kwietnia 2023 r. kwestia ta stała się wyjątkowo istotna, bo zmieniły się przepisy dotyczące obowiązku posiadania świadectwa.

W tym wpisie wyjaśniam kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe, kto musi je posiadać, jakie są wyjątki, ile kosztuje i jakie grożą kary za jego brak.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz nowelizacji z 2023 roku. Dokument jest obowiązkowy w kilku ściśle określonych sytuacjach.

Obowiązek przy sprzedaży nieruchomości

Jeśli sprzedajesz:

• dom jednorodzinny,
• lokal mieszkalny,
• budynek wielorodzinny,
• lokal użytkowy,

musisz przekazać kupującemu ważne świadectwo energetyczne najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego.

Notariusz ma prawny obowiązek poinformować strony o konieczności posiadania świadectwa, ale nie ma obowiązku jego weryfikacji – odpowiedzialność spoczywa na sprzedającym.

Obowiązek przy wynajmie

Jeżeli wynajmujesz:

• mieszkanie,
• dom,
• lokal użytkowy,

musisz dostarczyć najemcy kopię świadectwa energetycznego lub udostępnić dokument do wglądu.

Dotyczy to zarówno nowych umów, jak i każdej kolejnej umowy najmu, o ile budynek nie jest objęty wyjątkami.

Obowiązek przy budowie nowego domu

Osoby budujące dom jednorodzinny muszą:

• dołączyć świadectwo energetyczne do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub
• do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Bez tego dokumentu urząd może wstrzymać dopuszczenie budynku do użytkowania.

Kiedy świadectwo energetyczne nie jest obowiązkowe?

Choć przepisy są dość szerokie, istnieją ważne wyjątki, w których świadectwo nie jest potrzebne.

Użytkowanie własne bez sprzedaży i najmu

Jeżeli:

• mieszkasz w swoim domu lub mieszkaniu,
• nie planujesz sprzedaży,
• nie zamierzasz wynajmować,

świadectwo energetyczne nie jest wymagane.

Budynki niewymagające

Świadectwa nie trzeba sporządzać dla:

• budynków gospodarczych do 50 m²,
• budynków nieużytkowanych sezonowo (np. domki letniskowe niewyposażone w systemy grzewcze),
• obiektów przemysłowych i magazynowych, jeśli energia jest wykorzystywana w minimalnym stopniu,
• zabytków objętych ochroną konserwatorską.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne jest ważne 10 lat, chyba że:

• dokonano modernizacji wpływającej na energochłonność (np. wymiana pieca, ocieplenie, wymiana okien),
• dane zawarte w świadectwie utraciły aktualność.

W takiej sytuacji należy wykonać nowe świadectwo.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Cena zależy od rodzaju nieruchomości i stopnia skomplikowania dokumentacji:

• mieszkanie: 300–500 zł
• dom jednorodzinny: 500–1000 zł
• lokal użytkowy: od 600 zł wzwyż (zależnie od powierzchni)

Ceny mogą być wyższe, jeśli dokumentacja techniczna jest niepełna i wymaga dodatkowej pracy.

Kto może wykonać świadectwo energetyczne?

Nie każda osoba może wystawić świadectwo. Uprawnienia mają jedynie specjaliści wpisani do:

Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CHEB)

W rejestrze znajdują się wszystkie osoby legalnie uprawnione do sporządzania świadectw energetycznych. Wpis obejmuje:

• imię i nazwisko,
• numer uprawnień,
• datę wpisu,
• informacje o kwalifikacjach.

Jakie są kary za brak świadectwa energetycznego?

Za brak dokumentu w sytuacji, gdy jest on obowiązkowy, grożą:

Kara grzywny

Może zostać nałożona na osobę, która:

• sprzedaje nieruchomość bez świadectwa,
• wynajmuje lokal bez przedstawienia dokumentu najemcy,
• składa fałszywe oświadczenia dotyczące świadectwa.

Wysokość grzywny ustala sąd — może wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

Podsumowanie

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w przypadku:

• sprzedaży nieruchomości,
• wynajmu mieszkania, domu lub lokalu użytkowego,
• ukończenia budowy nowego domu.

Nie jest wymagane, jeśli nieruchomość jest używana wyłącznie na własne potrzeby i nie planujemy jej sprzedaży ani wynajmu.

Dokument ten pomaga także ocenić koszty energii i może zwiększyć wartość nieruchomości — warto więc traktować go nie tylko jako obowiązek, ale również jako element rzetelnej informacji dla kupującego lub najemcy.